之前看到有規(guī)則，國外有的中央是不允許隨意裝修房子的，覺得不可思議。如今看來，相對(duì)合理。

破房子，明天不是這家人在裝修，明天就是那家人在裝修砸墻，電鉆。。一年到頭都沒有平穩(wěn)日子，我不是固定下班，經(jīng)常在家。經(jīng)常都是聽到裝修的聲響，運(yùn)氣不好，就是你樓上的，離你特別近，真的沒法在家里呆。。

一棟樓，十幾層，樓下三樓在裝修，樓上13樓都不得恬靜。。

其實(shí)法律應(yīng)該規(guī)則，你要裝修，就每一家每天補(bǔ)償200元去賓館的費(fèi)用的。。白晝我家人就不需求休息嗎？？有的家里有小孩，裝修噪音對(duì)神經(jīng)系統(tǒng)也是有損傷的。。

總之，損害他人權(quán)益的本錢太低，才是形成這種三天中間裝修的現(xiàn)象。

＜健明迪答疑停止中，提問請(qǐng)先關(guān)注自己！謝協(xié)作！＞

<值乎語音問答1元起！怕錯(cuò)過？值乎提問優(yōu)先回答！>

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剛回答了一個(gè)租他人房子怎樣裝修的效果，兩相對(duì)比，感受更多：

2016年6月30日更新：

添加拆改，暖氣，水路，電路。

2016年6月18日更新

添加燈具、吊頂。

2016年6月13日更新

1、完善了本錢局部

2、添加潔具、管件、地漏等

2016年5月30日首發(fā)

1、復(fù)雜寫了下本錢和租金

2、寫了墻面、空中和衛(wèi)生間的裝修準(zhǔn)繩

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不速之客！

人在北京，跟一切北上廣深及一線大城市都有相似之處。

前兩天在群里有個(gè)業(yè)主說計(jì)劃把房子租出去，所以不計(jì)劃裝修了。

后來又提到了假設(shè)把房子租出去究竟怎樣裝修適宜。

鑒于這個(gè)效果很適用，但實(shí)踐操作上大少數(shù)人做法都欠妥，所以來試著整理一下。

出租的毛坯房怎樣裝修*適宜？

好效果！從這幾個(gè)角度來區(qū)分回答下！

1、出租的經(jīng)濟(jì)賬怎樣算？

2、收益率*的，自住后*省事的裝修，怎樣搞？

3、出租房子怎樣收益*化？

1、出租的經(jīng)濟(jì)賬怎樣算？

（不情愿看的，可以疏忽這段）

自己略懂經(jīng)濟(jì)學(xué)，自己管理企業(yè)好多年，這種本錢收益的計(jì)算上，多少有點(diǎn)發(fā)言權(quán)。恰巧自己買房、出租、租他人房子，都閱歷過。而自己又是做裝修行業(yè)的，給自己和親朋家裝修過自住的房子，也幫親朋裝修過出租的房子，也反思過得失利弊。

首先看本錢：

[租金相關(guān)本錢：會(huì)影響租金的本錢]

1、裝修本錢。

不裝修就是零本錢，裝修就一定有本錢。

在一定范圍內(nèi)，裝修是可以比擬清楚提升租金的，但不是所無狀況都有效，而且過于豪華的裝修不但不會(huì)讓租金有清楚下跌，還能夠出現(xiàn)租不出去的狀況（規(guī)矩太多）。

2、損耗/維修本錢。

只需有你的東西，那就一定觸及損耗及維修。

普通會(huì)以1年為周期做損耗/維修的考核。

有的能夠是1個(gè)周期（1年），比如墻漆，換人就換漆的幾率比擬高。

很多人會(huì)選擇壽命在一個(gè)周期左右的產(chǎn)品（廉價(jià)品），比如馬桶水件，面盆下水，蛇皮水管等等，實(shí)踐上不劃算，由于維修人工本錢遠(yuǎn)高于資料本錢。

3、空租本錢。

假設(shè)沒租出去，那就是空租了。

空租的緣由多種多樣，假設(shè)預(yù)期會(huì)空租，選擇低價(jià)出租是個(gè)方法，給超長免租期團(tuán)體覺得更適宜。

[租金有關(guān)本錢]

1、房貸本錢。

房價(jià)下跌階段，一定是杠桿買房比擬劃算，那么房貸就是本錢。

沒有人會(huì)為了房貸買單，你存款買的他人全款買的，租金表現(xiàn)不出來。

2、物業(yè)供暖等。

普通都是業(yè)主承當(dāng)，都會(huì)包括在房租里，沒什么可以進(jìn)退的空間。

再看收益：

1、房租收益。

同區(qū)域戶型房子，租金和以下項(xiàng)目有關(guān)：

1）裝修豪華水平。單純是裝修方面的，很多裝修一看就是上層次（當(dāng)然，錢能夠花的并不多）。

2）家具和家電配套。200的電視和2000的電視區(qū)別還是很大的，新的和舊的區(qū)別也很大。

2、隱性增值收益。

當(dāng)一個(gè)區(qū)域的房價(jià)下跌50%的時(shí)分，你的裝修雖然不會(huì)升值到50%，但至少也不會(huì)停留在100%的原地不動(dòng)。不過普通家具很難跟著一同升值，由于很多人買了二手房家具都是會(huì)被要求搬走的。

2、收益率*的，自住后*省事的裝修，怎樣搞？

【墻面裝修：一分為二，基礎(chǔ)要做好，外表可以糊弄】

墻的裝修，分紅兩局部來看。

1）基礎(chǔ)裝修。

很多人覺得基礎(chǔ)裝修破費(fèi)高，不值得好好做。其實(shí)正相反，基礎(chǔ)裝修是租房破壞不了的，但在你有*不租了的時(shí)分，都會(huì)成為正向收益。畢竟隨著人力本錢越來越高，你越早完成這些人力本錢占大頭的項(xiàng)目，就越是為未來省錢。

2006年，北京的刮膩?zhàn)硬?-10元一平米，如今曾經(jīng)到了20以上，翻倍還多。而膩?zhàn)淤Y料的價(jià)錢簡(jiǎn)直沒變。從2006年但如今，*差的不時(shí)是0.5元/平左右，*好的也不時(shí)5元/平。從收益率來說，當(dāng)然是盡能夠選好的，一步到位來的實(shí)惠。要知道：雖然*差的膩?zhàn)淤Y料本錢僅0.5元/平，但如今鏟掉它卻需求10元/平。用廉價(jià)的，不只僅是“壞了扔掉”那么復(fù)雜，是會(huì)砸手里的。

2）外表裝飾。

這塊可以省錢了，選一些普通的乳膠漆就行了，臟了重新刷，本錢比擬低。由于基層資料比擬好，所以不會(huì)出現(xiàn)什么開裂起皮效果，單純只是刷漆自己都可以DIY了，資料更是廉價(jià)得很。但每次刷新一遍，都會(huì)讓墻面煥然一新，保證租金不會(huì)由于墻太臟就變低。

不需求多為乳膠漆的耐沾污功用花錢，每個(gè)租期完畢，假設(shè)墻臟了，直接重刷的價(jià)錢不會(huì)比找保潔把墻擦潔凈更貴。記住未來的趨向：人力才是*貴！

【空中裝修：引薦二手地板】

地磚和地板之間，首先引薦地板。

地磚是需求水泥砂漿來鋪貼的，很難重新拆裝。假設(shè)局部有破損，想要換個(gè)新的也很費(fèi)事，畢竟磚都是講批次的，再想買到一樣的磚簡(jiǎn)直不能夠。等自己住的時(shí)分，覺得原來的磚不滿意，想要重新?lián)Q，本錢是很高的。撤除地磚的費(fèi)用簡(jiǎn)直和鋪相反，也就是說你要重新鋪需求花的工錢是單純鋪裝的兩倍。

地板外面，引薦用二手地板（其實(shí)新房也可以選）。二手地板，是一些別墅或許大型商業(yè)裝修用過的地板，被拆了之后，保管其中相對(duì)完整、無傷、潔凈的局部，再重新鋪裝。這些地板在撤除的時(shí)分，都是很低的本錢被收回來的（大局部都是只出個(gè)撤除和運(yùn)輸?shù)馁M(fèi)用，不會(huì)再給業(yè)主錢）。所以出售的時(shí)分，價(jià)錢也很低。一些品牌的二手強(qiáng)化地板，北京35元一平米就可以包鋪裝（普通是50平米以上空中面積，缺乏的話能夠會(huì)加收10元/平米的鋪裝費(fèi)）。大家可以在各地的58或趕集里搜“二手地板”或許“地板撤除”應(yīng)該的都能找到。

也有一些新的強(qiáng)化地板會(huì)很廉價(jià)，也在30-40元/平米，但這些資料就很差了。基本用過1-2年就會(huì)出現(xiàn)起泡、沾污，嚴(yán)重影響租金。

【基礎(chǔ)拆改：基本不需求】

基礎(chǔ)拆改普通是裝修的*個(gè)工序，包括：砸墻、建墻等。

普通來說，大局部房子交房的時(shí)分都是有明白的功用區(qū)分和對(duì)應(yīng)隔斷的。

也許某些空間不夠合理，但也不會(huì)不合理到?jīng)]法運(yùn)用，尤其是很多中央不真正住出去，能夠體會(huì)不到優(yōu)勢(shì)和優(yōu)勢(shì)。有了租戶們的親身體會(huì)，一定能給你提供關(guān)于運(yùn)用方面更多的詳細(xì)建議。

假設(shè)要以想象為基礎(chǔ)，憑空為幾年之后能夠回來住的自己規(guī)劃房屋怎樣拆改，我覺得還是省省吧。

世界那么大，你可以先出去看看。一屋不拆，也能走天下！

【暖氣：南方南方都需求，詳細(xì)效果詳細(xì)看】

先說南方。

交房時(shí)，大局部都有預(yù)知取暖，假設(shè)沒有集中供暖也沒給裝燃?xì)馊∨浅鲎馇耙欢ㄒ幹茫龊萌細(xì)夤┡母脑欤@個(gè)普遍本錢比擬高，建議選擇適用性強(qiáng)的，易于操作的，且售后好的。

集中供暖假設(shè)不是地?zé)崾降?/b>，開發(fā)商自配的暖氣片能夠會(huì)比擬差，外觀看著low是普遍的，*關(guān)鍵的是供熱量能夠不夠。一到冬天租戶就天天跟你說暖氣不熱，讓你來看看，煩不煩？被凍過的租客，也一定會(huì)覺得接受不了小破暖氣。所以，這種狀況，建議一步到位，晉級(jí)成好一點(diǎn)的散熱器。散熱器還是比擬耐用的，就算10年之后你再回來住，也不會(huì)由于到壽了就用不了，所以這個(gè)錢花的還是值得的。但不建議在這個(gè)階段改形成地?zé)崾降墓┡?/b>，地?zé)岬臋z修很費(fèi)事，假設(shè)由于租戶緣由招致地?zé)崧┧奘呛苜M(fèi)錢的，而且責(zé)任一定還是你的。

再說南方。

南方普遍是沒有預(yù)知暖氣的，基本也沒有集中供暖。

不過隨著生活質(zhì)量提高，自己裝暖氣的越來越多，尤其是那些從南方搬到南方寓居的人，以及感受過在有暖氣房子里過冬的人，基本都能接受一年多花幾千塊錢住的舒適點(diǎn)。但這是對(duì)長住的人來說！

租房的人有這個(gè)要求嗎？我覺得有！可絕大局部租房人的理念都是能省則省，你給他裝個(gè)燃?xì)馊∨挥谩?年上去，你這個(gè)機(jī)器就廢了，管路總也不走水還容易堵，假設(shè)他們不會(huì)操作那就更可怕……所以，既然燃?xì)馊∨皇仟?dú)一選擇，那就給他們更多選擇，不要花這個(gè)錢預(yù)制親取暖了。

等需求自己回來住的時(shí)分，假設(shè)重新裝取暖確實(shí)費(fèi)點(diǎn)勁。不過這也沒方法，為了享用嘛！

【衛(wèi)生間廚房墻面：一步到位和糊弄都可以】

引薦兩種方案：

1）一步到位。直接做你喜歡的墻磚，一步到位裝修好。由于面積不大，所以花不了太多錢，但裝修層次可以瞬間矮小上。從平裝直接跨越到豪裝級(jí)別。

2）用pvc扣板（吊頂*廉價(jià)那種），防潮耐擦，還好拆，大約30元左右/平米。益處是，等有*你不出租了，想要重新裝修，撤除十分方便。壞處是，有的租客會(huì)覺得層次低，降低預(yù)期租金。

【衛(wèi)生間廚房吊頂：一步到位或許PVC】

和上一個(gè)墻面一樣，也是兩種方案：

1）一步到位。假設(shè)墻磚一步到位了，吊頂也一步到位吧。吊頂還是比擬耐用的，隨便也不會(huì)被租戶破壞，好一點(diǎn)沒什么效果。集成吊頂?shù)脑挘磺心K都是可以方便改換的，有*自己住也不會(huì)太費(fèi)事。

2）pvc扣板。假設(shè)墻面是這個(gè)，那當(dāng)然連吊頂也一同這個(gè)pvc搞定。廉價(jià)，有*不用了，好拆，拆掉不心疼。

【衛(wèi)生間廚房防水和地磚：引薦一步到位】

1）防水，必需一步到位！房子出租了，樓下贊揚(yáng)你漏水，那也跟租客沒關(guān)系，還得你房東出面處置。而且以后你要重新裝修，防水是需求地磚刨掉重新做的！錢啊！

2）地磚，盡量一步到位！面積不大，但作用不小。基本上沒有什么可以在衛(wèi)生間里替代地磚的資料了，就算你用差點(diǎn)的，和一步到位基本也就是差個(gè)1000-2000元（一共不到10平米）。這也是提升租金的重點(diǎn)視覺目的，而且假設(shè)選不好，前期拋掉重做，你還得再重做防水……money！

【水路改造：跟著廚衛(wèi)墻面走】

水路改造基本都發(fā)作在廚房和衛(wèi)生間。

下面我們給了兩個(gè)選擇， 一個(gè)是一步到位，一個(gè)是PVC扣板。對(duì)應(yīng)也有兩種水路改造的方法：

1）一步到位。假設(shè)墻磚都一步到位了，那就意味著以后不能夠再刨了墻磚去重新走管，所以提早埋好水管（把水管埋到墻里）是必要的。

2）PVC扣板。這時(shí)分你的中心思想是省錢，那水路可以選擇走明接明管。不只是省錢，有效果還好修繕。獨(dú)一缺陷就是能夠有點(diǎn)不美觀，但適用性相對(duì)沒效果。

【衛(wèi)生間潔具：引薦選擇性價(jià)比高的中檔】

引薦選擇中檔潔具，可以提升房租，還可以防止維修費(fèi)事。

市場(chǎng)上有很多*檔的潔具，馬桶不到200，水盆不到200，看似廉價(jià)，實(shí)踐上會(huì)耽誤你很多事。

中檔的潔具，馬桶晉級(jí)到500檔，無論樣式還是水件都有質(zhì)的飛躍，水盆弄個(gè)800-1000的，瞬間從精裝提升到豪裝。全體差不了1000元，每月房租你多漲個(gè)10%都有人情愿！

【各種水件水管水龍頭地漏等：不為視覺花錢，只為耐用買單】

不建議選擇*檔資料，前文說過，運(yùn)用周期太短。

舉個(gè)例子，1年到期，房客不租了，但他曾經(jīng)忍了一個(gè)月龍頭漏水，新租客來之前換水龍頭的活兒一定還是你的。如今大城市換水龍頭這個(gè)活兒是100元起步，但買個(gè)能用3年以上的龍頭只需80左右（可以淘寶）。所以選一個(gè)更耐用的龍頭，一定比用找人來修更劃算（除非你閑得沒事天天就愛自己修）。

什么叫*檔資料呢？就是只需你一說，我出租房子用的，人家給你引薦的，那都是*檔的。反正你又不是自己用，給你*廉價(jià)的，豆腐渣工程糊弄一下，而已。

那要選什么樣的呢？你通知賣資料的，我給爸媽裝修房子，不要樣子美觀但貴的，就要耐用還廉價(jià)的。還要要挾一句，假設(shè)他們不喜歡或許用出效果，我一定找你費(fèi)事！

假設(shè)你不情愿去建材城費(fèi)力，那就淘寶吧！淘寶的大局部資料，都屬于這個(gè)類型：不太美觀，但耐用，而且廉價(jià)。

【電路改造：大批添加，過量】

普通來說，開發(fā)商給你做好的房子，都是足夠基本用電的。但難免會(huì)有些中央留的插座不夠多，也許需求添加。假設(shè)確實(shí)有這種中央，那么*好是提早改造好，雖然出租，但基礎(chǔ)我們做好沒什么壞處。

假設(shè)不能做好的話，假設(shè)以后再想做，就需求破化墻面，墻面很貴的！！

但不引薦停止大改，團(tuán)體覺得沒必要：你們知不知道有種東西叫做插線板？

此外，弱電等特性需求，我覺得基本也不需求。網(wǎng)絡(luò)都WiFi了。固話更是無所謂，都手機(jī)了。家庭影院？你要預(yù)備燒這個(gè)，還在乎墻上布線的那點(diǎn)錢，以后再說！

說幾個(gè)能夠必需要改造的中央，供參考：

1）廚房。*好多留幾個(gè)，煙機(jī)、微波爐、冰箱、電飯鍋等。廚房這個(gè)有水的環(huán)境，真實(shí)是不適宜引入插線板，萬一進(jìn)水短路很風(fēng)險(xiǎn)。

2）衛(wèi)生間。假設(shè)電熱水器，你要確認(rèn)下距離你要裝置熱水器的中央，距離熱水器是不是不超越1.5米。熱水器這種耗電大戶，電線太長是隱患。

3）電視墻。以其中一個(gè)插座為基礎(chǔ)，延展周邊擴(kuò)大幾個(gè)出來，本錢低，適用性強(qiáng)。

4）臥室。除了一定要放柜子的墻之外，保證每面墻上都有一個(gè)插座接口，這樣房間的功用就不會(huì)受限。無論計(jì)劃怎樣擺放家具，都o(jì)k。

【燈具：網(wǎng)購性價(jià)比led燈，耐用】

很多人出租會(huì)隨意去建材市場(chǎng)買那種*廉價(jià)的吸頂燈，每個(gè)房間都是一個(gè)個(gè)白色的小吸頂。

依照層次來說，一定比直接拉根電線拴上一個(gè)電燈泡或許節(jié)能燈強(qiáng)多了，但重點(diǎn)是：這樣能夠會(huì)經(jīng)常要換整流器和燈管。而且，其實(shí)也省不了多少錢。

如今網(wǎng)上曾經(jīng)基本把燈管型的吸頂燈淘汰了，基本都是led的。你跑到建材城選了一堆燈，平均每個(gè)差不多也要30左右，網(wǎng)上買led的吸頂燈，也不會(huì)貴很多平均50-60就搞定了。

全屋按8個(gè)燈算（二居室），網(wǎng)上買led頂多貴200元，但層次直接提升一大截！

列一下益處，大家自己判別：

1）led燈省電。雖然電費(fèi)是租客承當(dāng)?shù)模阌胠ed幫他省的錢能夠是會(huì)變成你的租金正收益。

2）led耐用，不會(huì)經(jīng)常要換。燈管壽命普遍差，1年左右燈管和整流器都要換一次。你來換不夠你折騰的，讓租客換沒準(zhǔn)他還得跟你討價(jià)討價(jià)要錢。用led吧，從此再無此類煩惱。

3）led更亮，提升層次。很多時(shí)分，租客是早晨來看房的。翻開燈一看，黑咕隆咚，事先預(yù)期租金就降低一截。假設(shè)led呢，寬闊明亮的覺得油但是生，房租正向收益！

4）裝置復(fù)雜。這個(gè)是跟其他燈具相比，吸頂燈基本是*容易裝置，裝置費(fèi)*的了。

5）百搭。圓圓的，分發(fā)著柔和白光的吸頂燈，能各種作風(fēng)百搭，這個(gè)用多解釋嗎？

理想上，假設(shè)您對(duì)這個(gè)作風(fēng)不排擠的花，想要一步到位也是可以的！（我就挺喜歡的）

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